Ошибки, из-за которых теряют прибыль даже опытные инвесторы в недвижимость

Ошибка 1

Покупать квартиру, не используя заемные средства

Если у вас есть на руках сформированный капитал, лучше рассматривать сразу несколько объектов, чтобы ускорить процесс наращивания капитала.

Стоимость собственного капитала всегда выше, чем стоимость заемного.

Поэтому в недвижимости гораздо выгоднее работать через заемные деньги. Таким образом вы сможете резко увеличить свою доходность.

Ошибка 2

Покупать квартиру по причинам: цена, одобренная ипотека или наличие денег, которые НАДО вложить

Когда квартира покупается по причине «низкая цена, надо брать» или есть одобренная ипотека, которую надо пристроить, многие инвестируют в недвижимость на панике. Или есть какая-то сумма и «надо куда-то вложиться, надо что-то купить». Такие действия без стратегии не приведут к хорошему результату.

Если заранее не наметить цель, то без подобного плана можно получить не совсем ликвидный актив. В частности:

Ошибка 3

Рассуждать: Зато своя!

Это не те размышления. Нужно все рассчитать.

Посмотрите, сколько стоит снимать такую квартиру в этом районе. Если аренда ниже платежа по ипотеке, посчитайте, сколько вы получите через 15-20 лет, если будете эту разницу инвестировать под 20% годовых.

С таким подходом через это время можно и капитал сохранить, и квартиру купить, еще и пассивный доход будет приходить каждый месяц.

Ошибка 4

Без льготной ипотеки все упадет!

Мы и до 2020 года жили, работали и зарабатывали без льготной ипотеки и потом прекрасно будем зарабатывать, даже не смотрите на это.
Да, стараемся получить ипотеку по ставке как можно ниже.

Рассмотрим пример:

Разница 64 т.руб и 38 т.руб. в месяц!

Квартира за 12 млн.руб
Ипотека с ПВ 15% на 25 лет

На долгосрочных стратегиях принципиально всегда снижать ставку.

Все ставки ниже ключевой ставки - это цена с удорожанием квадратного метра. Но когда мы смотрим на долгий срок, то нам это выгодно.

Ошибка 5

Ипотека под 0% без стратегии

Любое отклонение от базовой ставки ипотеки будет чем-то компенсировано.

Стоимость квартиры под 0…% в среднем на 20-30% выше, чем если эту же квартиру купить за наличные деньги. По факту инвестор купил дороже свою квартиру на 20-30% если вы взяли кредит под нулевую ставку – то гасить его заранее не имеет особого смысла! Только если в вашей краткосрочной стратегии есть прибыль все равно.

Такую ипотеку под 0…% надо уметь готовить.

Если рассмотреть ипотеку под ставку 10%, срок 20 лет, первоначальный взнос 15%, то переплата за весь срок более 100% будет. Практически еще квартира сверху. Наценка 30% на таком сроке выглядит не так уж страшно. А если еще учтем инфляцию, то такой вариант стратегии будет вполне рабочим.

Ошибка 6

Покупать только в своем городе

Покупать можно по всему миру. Любой город России, за рубежом. Особенно привлекателен Дубай, как центр инвестиционного потенциала. Регион стратегически интересен для инвестора, потому что правительство страны приняло решение сделать туризм главной статей дохода национального бюджета.

Итак, зачем нам зарубежная недвижимость?

1. Валютная диверсификация
2. Защита от обесценивания рубля
3. Возможность жить на новом уровне комфорта

Ошибка 7

Думать, что уже поздно

Время для инвестиций - это также один из определяющих факторов того, насколько будет выгодной для вас покупка недвижимости. Из-за неуверенности в собственных силах, активах и верно ли вы выбрали время для инвестиций, многие принимают решение отложить покупку на более дальний срок. Либо, наоборот, думают, что уже поздно и отказываются от выгодной инвестиции. Зачастую это происходит из-за неправильного подхода, нежелания провести анализ рыночной ситуации или личностных волнений.

Ошибка 8

Покупка ради покупки

Куда бежит толпа, там делать нечего. Опытный инвестор понимает, что кризис - это и риск, и возможности.

Поспешность в принятии решений, неадекватная оценка стоимости объекта и необдуманное следование чужим советам может повлечь за собой существенную накрутку в цене недвижимости. А переплатив впустую, уже не стоит надеяться на высокодоходные инвестиции, поскольку немало времени уйдет на компенсацию этой наценки.

Особенно следует быть внимательным, совершая сделку через риелторов, которые могут быть заинтересованы в завышенных ценах на недвижимость.

Ошибка 9

Все отдать риэлтору - он же спец!

Пусть он все сделает, но когда вы знаете, что вам нужно, по какой цене, в какой локации, вы уже точно знаете, какое задание дать и что получить в ответ. А риэлтор выполнит все, что вы ему скажете сделать.

Порой игнорирование своей роли может сыграть злую шутку с начинающим инвестором. Не глядя можно приобрести объект недвижимости, и потом при попытке его реализации, столкнуться с большими проблемами. Хочешь что-то сделать хорошо – делай сам. Ведь риелторы, безусловно, выполнят требование по поводу тихих соседей и свежего воздуха, но вряд ли потом удастся быстро перепродать домик, расположенный рядом с кладбищем.

Ошибка 10

Поверхностно оценены затраты на ремонт

Этот пункт особенно актуален в случае инвестирования в объекты с добавленной стоимостью, возникающей вследствие их ремонта и модернизации.

Неадекватная оценка необходимых денежных затрат и времени чреваты большими финансовыми потерями, а порой могут поставить под угрозу вообще сам факт успешной реализации проекта. Например, может изначально показаться, что ремонт обойдется в 30 тыс. $ и будет длиться примерно месяц. По факту же он «вытянет» 80 тыс.$ и растянется на полгода. В любом случае, в инвестиционный проект следует закладывать подобные затраты с «запасом».

Хотите избежать этих и других ошибок при покупке недвижимости, которые не дают вам стать миллионером?

Приходите на бесплатное практическое занятие, которое пройдёт