Семейная кабала: какие риски ждут супругов при покупке жилья в ипотеку

Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, какие просчеты совершают супруги, когда берут ипотечный кредит, и как можно избежать возможных рисков, в том числе и в случае развода.

Бывают ситуации, когда первоначальный взнос для покупки жилья в ипотеку делает только один супруг, а затем ежемесячные платежи они делают уже вместе. Или при совместном первоначальном взносе в дальнейшем за ипотеку платит уже кто-то один из них.

Здесь сразу же возникает животрепещущий вопрос – как же это будет учитываться при разделе имущества в случае развода?

Ведь по закону все нажитое и приобретенное супругами во время брака считается совместным, в равной степени принадлежащим и мужу, и жене (ст. 34 Семейного кодекса РФ), говорит владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate Татьяна Бунегина. Сюда относятся и все полученные доходы, включая заработную плату и пенсию, вклады, ценные бумаги, доли в капитале, недвижимость, автомобили и другое имущество. Долги и кредиты тоже считаются общими, если финансовое обязательство возникло после регистрации брака.

И тут уже не важно, кто работал, а кто нет. К примеру, если жена не работает, а является домохозяйкой, воспитывает детей, то ей все равно принадлежит половина того, что будет приобретено ее мужем в период брака, указывает советник, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.

И даже если в кредитном договоре и договоре купли-продажи прописать, что собственником является один из супругов, это будет иметь правовое значение фактически только при взаимоотношениях с банком, а в случае возникновения споров между супругами, квартира будет все также считаться приобретенной в равных долях, обращает внимание адвокат, зампредседателя "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.

Впрочем, у супруга, который вносил первоначальный взнос или единолично выплачивал ипотечные платежи, все же есть возможность получить большую долю в квартире или даже ее всю. Для этого ему придется доказать в суде, что делал он это на свои личные средства, не имеющие отношения к совместно нажитому в браке имуществу, говорит Прокофьев.

Ведь человек мог сделать первоначальный взнос или гасить ежемесячные платежи за счет денег, полученных еще до заключения брака – например, в подарок или в качестве наследства, или за счет вложений в банке, которые были сделаны еще до создания семьи.

Если удастся доказать, что первоначальный взнос был сделан из личных средств, то супруг, внесший его, имеет право на долю равную по стоимости этому взносу, а часть квартиры, выкупленная в ипотеку, подлежит разделу в равных долях между супругами, объясняет адвокат юридической группы "Яковлев и Партнеры" Евгения Рыжкова.

"Точно так же, если один из супругов докажет в суде, что он делал ежемесячные платежи из личных средств, суд может увеличить его долю в квартире либо уменьшить сумму долга, если ипотека еще не полностью выплачена", – добавляет Бунегина.

Так что юристы советуют иметь на руках документы для суда, доказывающие, что первоначальный взнос или ипотечные платежи были сделаны из личных средств одного из супругов – то есть полученных еще до заключения брака или в браке, но подаренных или унаследованных, а также вырученных от продажи добрачного имущества или имущества, полученного в дар/наследство уже во время семейной жизни. В качестве доказательств суд примет, например, такие документы:

• выписку с банковского счета, которая покажет, что деньги лежали на счету еще до заключения брака и пошли на оплату первоначального взноса или на ежемесячные платежи;
• свидетельство о праве на наследство, в котором будет указано, что один из супругов получил определенную сумму денег, которая потом была пущена в ипотеку;
• договор дарения денежных средств, если деньги были, к примеру, получены в подарок от родителей и потом потрачены на первоначальный взнос или ежемесячные платежи;
• договор купли-продажи имущества, полученного до брака (или в дар, наследство) + выписку со счета, на который поступили средства и с которого они потом были направлены на первоначальный взнос.

Кроме того, в некоторых случаях суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей. Например, это делается, если при покупке квартиры использовался маткапитал, говорит Бунегина. В данной ситуации за ребенком сохраняется полагающаяся ему по закону доля, а вот все остальное делится между супругами.

Еще один вариант – когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества – к примеру, продал что-то из имущества без ведома мужа или жены, обращает внимание Мстоян.

Правда на практике данная норма, по его словам, применяется крайне редко, и суды в большинстве случаев все же делят такое имущество поровну.

Еще одна крайне неприятная ситуация в случае с семейной ипотекой – банкротство одного из супругов. На личное имущество мужа или жены, чей супруг был признан банкротом, кредитор претендовать не может, а вот если оно было нажито в браке, то тут совсем другое дело. И ипотечное жилье – не исключение.

Тут может быть два возможных сценария развития событий, указывает Мстоян.

"Если ипотечная квартира является единственным жильем, и у супругов нет просрочек перед банком по платежам, то такое имущество, скорее всего, не будут включать в конкурсную массу и выставлять на торги. Второй супруг может продолжать выплачивать деньги банку по ипотеке, а эта квартира останется в совместной собственности. То есть одного из супругов признают банкротом, но квартиру у них не заберут", – рассказывает юрист.

Другая ситуация печальнее: когда долги и просрочки у супругов все же есть, то жилье будет продано с торгов. Банку направляется 80% выручки от реализации предмета залога за вычетом суммы долга (ст. 138 Закона о банкротстве), а оставшуюся сумму включат в конкурсную массу и распределят между другими кредиторами.

Если после этого что-то останется, то эти деньги поровну разделят между супругами, добавляет Мстоян.

Так что тем, кто хочет подстраховаться на случай банкротства и риска потери ипотечной квартиры, нужно позаботиться о своей платежной дисциплине и ни в коем случае не допускать просрочек.

Кроме того, избежать проблем в этом случае поможет грамотно составленный брачный договор.

В брачном договоре можно прописать ряд важных моментов и по своему усмотрению определить имущественные права и обязанности супругов – в том числе и при ипотеке. Хотя и его нельзя рассматривать как абсолютную панацею, тут тоже есть свои нюансы и исключения, предупреждает член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус города Красноярска Сергей Поляков.

Договоренности на берегу – это всегда хорошо и грамотно, но в случае с ипотекой, которую берут супруги, даже брачный договор может сработать не всегда, указывает Поляков. Это связано, прежде всего, с тем, что при покупке подобного жилья есть еще одна сторона – банк, которая тоже имеет свои интересы.

"Первое, о чем нужно помнить, – о необходимости уведомлять кредитора о наличии брачного договора и изменении режима собственности. Если этого не сделать, то документ точно ничем не сможет помочь. Да и в целом его условия еще до покупки недвижимости лучше согласовать с кредитным менеджером, чтобы быть уверенными в одобрении ипотеки", – дает рекомендации нотариус.

Также нельзя забывать, что вне зависимости от условий брачного договора банк будет, прежде всего, оценивать платежеспособность и кредитную историю заемщика. Поэтому указывать в документе, что ответственным за ипотечные платежи будет супруг с нестабильным и/или низким доходом, не имеет смысла, добавляет Поляков.

"Кстати, по этой причине нередко банки сами предлагают парам заключить брачный договор, чтобы исключить неплатежеспособного супруга из числа заемщиков и повысить шансы на одобрение кредита на желаемых условиях", – обращает внимание эксперт.

Не устраивает, как правило, банки и условия брачного договора, по которым квартира будет собственностью, к примеру, жены, а по платежам за ипотеку будет отвечать муж. Шансы, что такой паре одобрят кредит, минимальны.

Ну и, естественно, если супруги не будут исполнять кредитные обязательства, никакой брачный договор их тоже не спасет, констатирует собеседник агентства.

В случае с банкротством также важное значение имеет дата составления брачного договора.

"Законодательством о несостоятельности (банкротстве) устанавливается так называемый "период подозрительности", который может составлять до трех лет. И если брачный договор заключен в этот период, то суд может признать его недействительным, установив, что в результате сделки причинен вред имущественным правам кредиторов", – предупреждает адвокат Виктория Данильченко.

Достаточно сложной становится ситуация, когда уже после развода и раздела имущества на доли один из супругов отказывается выплачивать свою часть ипотечных платежей. Это создает серьезные проблемы для того человека, который продолжает добросовестно погашать свои обязательства.

"Ведь банк-кредитор вправе требовать исполнения обязательств по договору как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности (ст.323 ГК РФ). Если он не получил полного удовлетворения от одного из солидарных должников, то имеет право требовать недополученное от остальных", – рассказывает начальник правового обеспечения розничного бизнеса Абсолют Банка Юрий Ухин.

Так что, как правило, единственный возможный вариант тут, чтобы не потерять квартиру – это продолжать платить за бывшего супруга, а затем предъявить регрессное требование к нему (ст. 325 ГК РФ) и через суд потребовать вернуть часть уплаченных средств, отмечает он.

"Грубо говоря, если один из супругов отказывается участвовать в обслуживании кредита, второй супруг обязан вносить платежи целиком, а после исполнения обязанности вправе взыскать половину со второго супруга", – объясняет специалист юридической компании "Интерцессия" Андрей Попельнюх.

В отдельных случаях все же можно договориться с банком о том, чтобы продолжать платить только свою долю взносов или о том, чтобы стать единственным заемщиком. При этом вы должны обладать достаточной платежеспособностью, чтобы продолжать исполнять обязательства самостоятельно, говорит Ухин.

Но, увы, как правило, банки не заинтересованы переходить от солидарной ответственности к долевой. "С точки зрения возможности возврата выданного кредита, вероятность получить деньги от солидарно обязанных должников значительно выше, чем доли каждого отдельного заемщика в обязательстве", – объясняет позицию кредиторов эксперт.

Бывает и такое, что один из супругов-созаемщиков умирает, а второй супруг, к примеру, не работает и не имеет возможности дальше платить ипотеку.

Как раз на этот случай предусмотрено страхование жизни заемщика, и, если единственный платежеспособный заемщик умер – страховая компания должна будет выплатить банку страховое возмещение, говорит Ухин.

"Если же по каким-то причинам он был не застрахован, или страховая компания отказала в выплате возмещения – оставшийся заемщик может обратиться в банк для получения реструктуризации, уменьшив размер платежей на период, пока он не сможет решить свои финансовые трудности – как правило, каникулы могут доходить до шести месяцев", – описывает возможные схемы действий эксперт.

Если за указанный период решить финансовые сложности не удалось, то, к сожалению, придется задуматься о продаже такой квартиры, чтобы погасить долг перед банком.

"Закон разрешает как самостоятельную реализацию предмета залога с последующим погашением кредита по согласованию с банком, так и продажу жилья самой кредитной организацией. В этом случае банк продает квартиру по рыночной цене, удовлетворит собственные требования за счет вырученных с продажи денежных средств, а сумму, превышающую сумму кредита, передаст должнику", – описывает стандартную схему Попельнюх.

Так что не стоит пренебрегать страхованием жизни. Кроме того, стоит иметь какие-то сбережения на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы выплачивать ипотеку до того момента, как удастся устроиться на работу.

Случается, что один из супругов-созаемщиков умирает, часть его имущества переходит к наследникам, но они отказываются платить, и тогда бремя ипотечных платежей ложится на пережившего супруга. Что делать в такой ситуации?

"В стандартном случае лица, принявшие наследство, становятся солидарными должниками совместно с пережившим супругом, с одним уточнением – наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах причитающегося им имущества", – рассказывает Попельнюх.

Здесь работает та же схема, что и в ситуации с нежелающим платить за свою долю супругом.

"Оставшийся в живых собственник платит и за других должников, а затем предъявляет им регрессное требование с учетом их доли в наследуемом имуществе", – объясняет эксперт.

Правда оно не может быть выше стоимости полученного им в наследство имущества умершего, обращает внимание он.

В каком-то смысле "выручит" в такой ситуации брачный договор, по которому квартира являлась личной собственностью умершего супруга, и он был единственным заемщиком. По словам Полякова, в этом случае у пережившего супруга хотя бы останется возможность отказаться от причитающейся ему части наследства и не платить ипотеку. Но тогда претендовать на квартиру он уже не сможет, отдавая это право другим наследникам.