С 1 июня начали действовать надбавки к коэффициентам риска по новым ипотечным займам. Кредитные организации могут не применять надбавки при условии первоначального взноса в 20% и более, с января 2024 года этот порог будет увеличен до 30%. Также обновлены правила расчета показателя долговой нагрузки: теперь банки могут использовать внутренние модели, одобренные Центробанком, для более точной оценки доходов и платежеспособности клиентов. О том, как это отразится на рынке недвижимости, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.
Эксперт рынка ценных бумаг и недвижимости, владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate Татьяна Бунегина полагает, что нововведения существенно повлияют на ипотечный рынок. До 1 июня минимальный размер первоначального взноса составлял 15%.
«Для многих потенциальных заемщиков повышение на 5% не играет серьезной роли, а вот увеличение на 15%, которое вступит в силу с началом следующего года, ограничит возможности большинства потребителей. По данным Банка России, в первом квартале 2023 года более 50% ипотечных кредитов было выдано с низким, менее 20%, первоначальным взносом. Количество займов со взносом в 20-40% составило 32%. После повышения одна часть граждан может отложить покупку квартиры из-за нехватки средств на первоначальный взнос, другая — прибегнуть к дополнительным потребительским кредитам, оформленным на себя или родственников», — пояснила Татьяна Бунегина.
Трансформация рынка недвижимости
Станислав Хрянин, совладелец проектов в сфере доходной загородной недвижимости Family Lodge и Family Hills, рассказал о возможных последствиях для рынка недвижимости.
Снижение спроса
Увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту может привести к снижению спроса на недвижимость, так как потенциальные покупатели будут испытывать затруднения в накоплении необходимой суммы. Это может привести к снижению числа сделок, что в свою очередь увеличит цикл продажи и приведет к замедлению роста цен недвижимость.
Рост рынка аренды
Некоторые потенциальные покупатели могут отказаться от приобретения жилья и отдать предпочтение аренде. Это приведет к увеличению спроса на аренду загородных домов, что в свою очередь может вызвать рост цен на долгосрочную и краткосрочную аренду.
Эксперт рынка ценных бумаг и недвижимости, владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate Татьяна Бунегина полагает, что нововведения существенно повлияют на ипотечный рынок. До 1 июня минимальный размер первоначального взноса составлял 15%.
«Для многих потенциальных заемщиков повышение на 5% не играет серьезной роли, а вот увеличение на 15%, которое вступит в силу с началом следующего года, ограничит возможности большинства потребителей. По данным Банка России, в первом квартале 2023 года более 50% ипотечных кредитов было выдано с низким, менее 20%, первоначальным взносом. Количество займов со взносом в 20-40% составило 32%. После повышения одна часть граждан может отложить покупку квартиры из-за нехватки средств на первоначальный взнос, другая — прибегнуть к дополнительным потребительским кредитам, оформленным на себя или родственников», — пояснила Татьяна Бунегина.
Трансформация рынка недвижимости
Станислав Хрянин, совладелец проектов в сфере доходной загородной недвижимости Family Lodge и Family Hills, рассказал о возможных последствиях для рынка недвижимости.
Снижение спроса
Увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту может привести к снижению спроса на недвижимость, так как потенциальные покупатели будут испытывать затруднения в накоплении необходимой суммы. Это может привести к снижению числа сделок, что в свою очередь увеличит цикл продажи и приведет к замедлению роста цен недвижимость.
Рост рынка аренды
Некоторые потенциальные покупатели могут отказаться от приобретения жилья и отдать предпочтение аренде. Это приведет к увеличению спроса на аренду загородных домов, что в свою очередь может вызвать рост цен на долгосрочную и краткосрочную аренду.
Изменение предложения
Снижение спроса на недвижимость может привести к изменению предложения на рынке. Застройщики могут сократить объемы строительства новых объектов или переключиться на строительство более доступных, чтобы привлечь покупателей с ограниченными возможностями для накопления первоначального взноса.
Снижение цен
В зависимости от соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости повышение первоначального взноса может привести к замедлению роста цен или даже к их снижению. Если спрос на покупку упадет значительно, продавцы будут вынуждены снижать цены.
Возможность пересмотра условий ипотеки
В ответ на изменения на рынке недвижимости банки могут пересмотреть условия предоставления ипотечных кредитов, предлагая более выгодные условия для покупателей или снижая требования к первоначальному взносу. Это может смягчить негативное влияние повышения первоначального взноса на рынок.
«Большинство граждан нашей страны не имеют возможности собрать большую сумму на первоначальный взнос, поэтому увеличение требований к нему, скорее всего, отпугнет потенциальных покупателей и снизит спрос на жилье. В свою очередь это может привести к снижению цен на недвижимость и увеличить сроки реализации объектов. Однако повышение первоначального взноса может уменьшить риски для кредиторов и улучшить качество кредитного портфеля, что в свою очередь может привести к снижению ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе. Но, как показывает практика, процентные ставки предпочитают расти, нежели падать. Отложив покупку недвижимости на потом, вы рискуете нарваться на очередные повышение не только стоимости самого жилья, но и первоначального взноса и ставки по ипотечному кредиту», — подчеркнул Станислав Хрянин.
Формирование менее прозрачного рынка и отсев заемщиков
Диана Жукова, эксперт рынка недвижимости Юга России, основатель АН «Меридиан-ГРУПП», отметила, что повышение первоначального взноса негативно отразится на динамике рынка в целом. Эксперт пояснила: цель такого вмешательства со стороны ЦБ — повысить устойчивость заемщиков. Люди, имеющие ПВ более 15%, как правило финансово устойчивее, чем те, кто пытается зайти на рынок недвижимости без него или с минимальным его размером.
«На мой взгляд, Центробанк больше волнуют не физлица, у которых могут возникнуть дефолт и они станут неплатежеспособны, а банки, имеющие на балансе портфели с высокими рисками. Но такая ситуация может привести и к менее прозрачному рынку: застройщики будут пытаться обойти требования, формируя свои программы, но в случае с новостройками и обходом программ это будет отражаться на стоимости. На вторичном рынке собственники, особенно те, у кого срок владения позволяет продать без налогов, также будут обходить требования, завышая стоимость объекта недвижимости для банка», — рассказала Диана Жукова.
Она также добавила, что ипотека с повышенным первоначальным взносом должна стабилизировать рынок в плане очищения рисков среди заемщиков, то есть проредить их ряды, отобрав только тех, кто финансово устойчив.
Что происходит сейчас
Екатерина Чайковская, главный специалист по работе с банками застройщика «Меридиан», рассказала, что расширение области действия льготных ипотечных программ простимулировало выдачу жилищных займов. За пять месяцев 2023 года объем выдач составил 1,217 трлн рублей, что на 73% выше результата за аналогичный период прошлого года.
«Данные отдела продаж застройщика «Меридиан» подтверждают рост выдачи льготной ипотеки. Так, с января по май 2022 года доля семейной ипотеки составила 29% за этот же период 2023 г. — 39%.
«Таким образом, за первые пять месяцев 2023 года наблюдаем рост в 10% по отношению к аналогичному периоду 2022 года. В данном случае причиной роста стало расширение участников программы «Семейная ипотека».
В мае ЦБ обмолвился об увеличении первоначального взноса с 1 июня 2023 от 20% до 30%. Некоторые банки действительно подняли ПВ, но не все. Например, ПВ на покупку квартиры от застройщика «Меридиан» в июне пока составляет 15%», — рассказала Екатерина Чайковская.
Руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерина Беляева подчеркнула: что касается возвращения к объемам выдачи ипотеки на уровень конца 2021 года, то в ближайшее время этот сценарий маловероятен.
«По нашим прогнозам, к концу 2023 года ключевая ставка составит 8-8,5%. Это может вынудить покупателей отложить приобретение квартиры», — рассказала Екатерина Беляева.
Снижение спроса на недвижимость может привести к изменению предложения на рынке. Застройщики могут сократить объемы строительства новых объектов или переключиться на строительство более доступных, чтобы привлечь покупателей с ограниченными возможностями для накопления первоначального взноса.
Снижение цен
В зависимости от соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости повышение первоначального взноса может привести к замедлению роста цен или даже к их снижению. Если спрос на покупку упадет значительно, продавцы будут вынуждены снижать цены.
Возможность пересмотра условий ипотеки
В ответ на изменения на рынке недвижимости банки могут пересмотреть условия предоставления ипотечных кредитов, предлагая более выгодные условия для покупателей или снижая требования к первоначальному взносу. Это может смягчить негативное влияние повышения первоначального взноса на рынок.
«Большинство граждан нашей страны не имеют возможности собрать большую сумму на первоначальный взнос, поэтому увеличение требований к нему, скорее всего, отпугнет потенциальных покупателей и снизит спрос на жилье. В свою очередь это может привести к снижению цен на недвижимость и увеличить сроки реализации объектов. Однако повышение первоначального взноса может уменьшить риски для кредиторов и улучшить качество кредитного портфеля, что в свою очередь может привести к снижению ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе. Но, как показывает практика, процентные ставки предпочитают расти, нежели падать. Отложив покупку недвижимости на потом, вы рискуете нарваться на очередные повышение не только стоимости самого жилья, но и первоначального взноса и ставки по ипотечному кредиту», — подчеркнул Станислав Хрянин.
Формирование менее прозрачного рынка и отсев заемщиков
Диана Жукова, эксперт рынка недвижимости Юга России, основатель АН «Меридиан-ГРУПП», отметила, что повышение первоначального взноса негативно отразится на динамике рынка в целом. Эксперт пояснила: цель такого вмешательства со стороны ЦБ — повысить устойчивость заемщиков. Люди, имеющие ПВ более 15%, как правило финансово устойчивее, чем те, кто пытается зайти на рынок недвижимости без него или с минимальным его размером.
«На мой взгляд, Центробанк больше волнуют не физлица, у которых могут возникнуть дефолт и они станут неплатежеспособны, а банки, имеющие на балансе портфели с высокими рисками. Но такая ситуация может привести и к менее прозрачному рынку: застройщики будут пытаться обойти требования, формируя свои программы, но в случае с новостройками и обходом программ это будет отражаться на стоимости. На вторичном рынке собственники, особенно те, у кого срок владения позволяет продать без налогов, также будут обходить требования, завышая стоимость объекта недвижимости для банка», — рассказала Диана Жукова.
Она также добавила, что ипотека с повышенным первоначальным взносом должна стабилизировать рынок в плане очищения рисков среди заемщиков, то есть проредить их ряды, отобрав только тех, кто финансово устойчив.
Что происходит сейчас
Екатерина Чайковская, главный специалист по работе с банками застройщика «Меридиан», рассказала, что расширение области действия льготных ипотечных программ простимулировало выдачу жилищных займов. За пять месяцев 2023 года объем выдач составил 1,217 трлн рублей, что на 73% выше результата за аналогичный период прошлого года.
«Данные отдела продаж застройщика «Меридиан» подтверждают рост выдачи льготной ипотеки. Так, с января по май 2022 года доля семейной ипотеки составила 29% за этот же период 2023 г. — 39%.
«Таким образом, за первые пять месяцев 2023 года наблюдаем рост в 10% по отношению к аналогичному периоду 2022 года. В данном случае причиной роста стало расширение участников программы «Семейная ипотека».
В мае ЦБ обмолвился об увеличении первоначального взноса с 1 июня 2023 от 20% до 30%. Некоторые банки действительно подняли ПВ, но не все. Например, ПВ на покупку квартиры от застройщика «Меридиан» в июне пока составляет 15%», — рассказала Екатерина Чайковская.
Руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерина Беляева подчеркнула: что касается возвращения к объемам выдачи ипотеки на уровень конца 2021 года, то в ближайшее время этот сценарий маловероятен.
«По нашим прогнозам, к концу 2023 года ключевая ставка составит 8-8,5%. Это может вынудить покупателей отложить приобретение квартиры», — рассказала Екатерина Беляева.
